鄭州小產權房調查:清理面臨利益糾葛

http://www.yonmlq.tw 2012年04月25日 來源:互聯網

  [ 類似于喬振嶺這樣的業主,并不是個小數目。而涉及的城中村,也從最初的柳林村一地,蔓延到柳林鎮馬頭崗村、十八里河鎮柴郭村等周邊十多個城中村 ]

  傍晚時分,蹲在房檐下的鄭州柳林村村民湯英,習慣性地從口袋中掏出一根煙,慢慢點上,在裊繞上升的煙霧中,他的眼睛再次停留在對面一排排林立的高樓上。10年前,那片土地長著他的莊稼,而現在,莊稼變成了小產權房。

  國土部日前表示,今年將選擇小產權房問題相對突出的城市開展試點清理,除了沒收、停建等舉措,也不排除強拆的方式。有媒體報道稱,小產權房密集的鄭州,或為試點城市。

  而對于湯英這樣的普通村民而言,有如最初他們并未從售罄的小產權房上獲得太多收益,國土部的清理,同樣未必能給他們帶來實際好處。

  《第一財經日報》記者在鄭州調查發現,因修建在村集體土地上而得名的小產權房,其背后已形成包括村民、開發商和購房者的既定利益局面,相比于上述清理措施,小產權房背后復雜的利益格局,才是未來試點清理的真正難題。

  柳林村的小產權房

  位于鄭州市北部,花園北路與三全路交叉口的柳林村,追溯其小產權房發展歷史,可以倒推至十多年前的1993年,而當時,有著2000多村民的柳林村,尚是一個以耕地為主的小村莊,人均1.5畝耕地。

  村民湯子期對本報記者回憶稱,最初,隨著鄭州城區的擴展,柳林村村民曾建議整合村里的部分耕地,發展觀光農業,但該建議并未成行。1993年,時為柳林村村支部書記的湯書奇,在村子的土地上開始開發柳林溫泉小區。

  1998年前后,湯書奇又借村莊改造之機,向上級申請10畝宅基地,除其中4畝被用于為村民建造房屋外,其余6畝,則被用于建設名為柳林溫泉公寓的小區。

  多位村民向本報記者證實稱,柳林村大規模的小產權房的出現,是在1999年。彼時,湯書奇之弟湯書彥注冊成立河南風雅頌置業有限公司(下稱“風雅頌置業”),湯書奇的另一個弟弟湯書選,則被任命為柳林村第二村民組組長。

  從那時開始,原本歸柳林村集體所有的耕地,開始成為湯氏兄弟從事小產權房開發的基礎。“他們兄弟三個抱成團,掌控整個流程。”湯子期說。

  湯子期所說的流程,便是湯書彥的風雅頌置業先以便宜的價格,將這些耕地從湯書選手中買到,然后,湯書奇再以安置村民為由,向上級土地部門申請將集體耕地變更為宅基地,之后,風雅頌置業開始投資建設。最后,這些有著極大價格優勢的房子被推向市場,用以吸引鄭州的一些收入較低、對價格較為敏感的購房者。

  而截至目前,湯氏兄弟已經先后占用該村800多畝耕地,共建設房屋面積達70多萬平方米,除了上述提及樓盤,還包括風雅頌·文化家園、風雅頌·天驕學府等多個樓盤。“即使按照2000元/平方米計算,銷售金額也高達14億元。”湯子期說,上述小產權房所用土地雖然均為柳林村集體所有,但該村村民卻很少能分享到上述收益。

  湯英的一畝多耕地被建為小產權房,但湯英所得的,也只是一套100平方米左右的房子,而他之前賴以生存的耕地,卻已經永久地失去了。“現在村里基本上也沒什么耕地了。”60多歲的湯中杰說,目前,他每月的收入除了房租外,只有350元。

  復雜的利益鏈條

  相比于柳林村村民,作為小產權房業主,處于另一種尷尬中。“當時在這買房,一是沖著這兒的房子便宜,二是當時開發商承諾說,爭取三年給我們業主辦房本,現在,別提了,聽說連開發商都被抓了。”于2008年在風雅頌·天驕學府小區購房的業主喬振嶺向本報記者說。

  喬振嶺所稱的開發商,便是柳林村原村支書兼村主任湯書奇,以及湯書奇的弟弟、河南風雅頌置業有限公司原董事長湯書彥等人。

  多名來自柳林村的村民向本報記者證實,湯書奇、湯書彥兄弟等人已經多日不見蹤影,柳林鎮政府的工作人員亦向本報記者證實了上述消息,但當地紀檢部門拒絕就此透露更詳細的信息。

  本報記者多方努力亦無法與湯氏兄弟取得聯系,上述兩人的手機等聯系方式均無法接通。

  據本報記者調查,小產權房之于鄭州,絕非柳林村一例,而開發商背后,又活躍著村干部的身影。

  在同樣位于鄭州市北郊的馬頭崗村內,記者注意到,一排排外形精致的別墅格外引人注目。這些同是小產權房的建筑,由該村前任村支書兼村主任花二軍開發。

  據河南省公安廳于2010年9月向河南省十一屆人大常委會提交的《河南省公安廳提請許可對省十一屆人大代表花二軍采取刑事拘留強制措施的報告》,花二軍利用其擔任金水區柳林鎮馬頭崗村支部書記兼村委會主任的職務便利,逐漸形成了以花二軍為首的黑社會性質組織。

  目前,由花二軍負責建造的近400棟別墅,除部分被“強制”賣給村民外,其他的卻已經多被來自鄭州的市民以3000元/平方米的低價購買。馬頭崗的村民們,同樣沒有從上述小產權房的開發中分享到收益。

  而在位于鄭州市的長江路與京廣南路交叉口,以及鄭州市的西環路與中原路交叉口北等地,均可見大量類似的小產權房。隨著小產權房的售出,這些村干部往往會從賣房中獲取巨額收益,然而,同樣享有這些土地的所有權的村民,卻淪為最終的旁觀者。

  對于業主而言,強拆則像是他們心中懸著的石頭。2010年11月,位于鄭州市花園路與連霍高速公路交叉口名為“中海怡緣”的小產權房小區,因未經過土地“招拍掛”等程序而被強拆。

  聞聽此消息,已經購買小產權房多年的喬振嶺對此頗感震驚。“中海怡緣能被拆,那我的這個房將來會不會拆?要是拆了,我能不能拿到補償?”律師陳瑞波對此給出答案,由于小產權房很難拿到房管部門頒發的房產證,即使喬振嶺已付過全款,但仍無法擁有所購房屋的物權,未來一旦遇到政策變動,或者房屋因涉嫌違法被拆遷,將很難獲得相應補償。

  但問題是,類似于喬振嶺這樣的業主,并不是個小數目。而涉及的城中村,也從最初的柳林村一地,蔓延到柳林鎮馬頭崗村、十八里河鎮柴郭村等周邊10多個城中村。來自當地媒體的數據顯示,截至目前,鄭州市的小產權房面積已經高達200多萬平方米。

  小產權房清理爭議

  另據本報記者2007年至今對小產權房清理整頓的跟蹤,事實上,從那時起,妥善地解決小產權房問題便已是爭議兩難。

  除了鄭州小產權房目前所面臨的處境,本報記者此前在北京多地調查顯示,對于普通村民而言,即便是拆除小產權房,但由于小產權房地基的存在,復耕已是不可能之事,而不拆除,由于小產權房與《土地管理法》等法律相抵觸,以及分配不均的現實,村民也難以從小產權房上獲得好處。

  對于業主而言,因小產權房早已有之,一些交易也已經完成數年,退房也已不可能,又因小產權房無房產證以及其他相關手續,又使得業主難以得到相關法律保障。

  國土部則于4月18日通報了5起國土資源領域違法違規案件查處情況,其中,北京延慶縣張山鎮上郝莊村51棟小產權房被沒收,并對村委會罰款227萬元,通報同時,國土部并未提及更多的后續解決措施。

  而此次對小產權房試點清理,據媒體報道,小產權房清理將區別對待、分類處置、清理舉措包括強制拆除、沒收、停建和停水停電等,而由14個部委參與研究制定的小產權房初步清理整治政策方案,也已經上報給國務院,目前仍在等待最后方案的出臺。

  對于此,中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示,僅采取沒收、強制拆除、停建和斷水斷電等“堵”的措施,無法從根本上解決小產權房問題。

  清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明此前接受本報記者采訪時則稱,低價小產權房吸引大量購買人群購買,農民之所以愿意冒著被拆除的風險建,是城鄉土地二元制所導致。

  “隨著城市化的推進,如果農民自己不建房,根據當前土地制度,土地一旦被征,他并不能分享到城市化帶來的好處,相反,只能得到一個最低補償。”蔡繼明說,事實上,現存的土地城鄉二元結構,一方面,使得地方政府依靠土地拍賣,進一步推高低價房價,另一方面,它也讓中央政府每每調控房地產市場,卻屢屢受挫。

  也是因此,蔡繼明建議,在符合土地規劃前提下,應當實行城鄉土地同地、同權和同價,而一旦農村集體用地進入市場,將涉及到整個土地制度的變革,它的改革將影響深遠。


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